13 декабря 2018

Доход московских девелоперов в уходящем году превысил 600 млрд рублей

Доход московских девелоперов в уходящем году превысил 600 млрд рублей
← предыдущая новость
11 декабря 2018
X5 Retail Group открыла юбилейный гипермаркет

В середине декабря 2018 года подведены итоги в сфере недвижимости. Месяцем ранее состоялось вручение премии Urban Awards-2018 за выдающиеся достижения в области городского строительства. В подведении итогов принимали участие аналитики Urban Awards и представители крупнейших строительных фирм столичного региона.

По оценке экспертов, в течение 11 месяцев уходящего года было заключено свыше 65 тысяч договоров на сумму более 620 млрд рублей. Спрос на первичном рынке недвижимости столицы растёт и в сравнении с 2017 годом увеличился почти наполовину. Лидерами среди административных частей российской столицы по темпам роста первичной недвижимости предсказуемо являются два новых округа Новой Москвы. Их доля от общего объёма составляет около трети.

Рынок московской недвижимости представлен более чем 100 компаниями, реализующими на данный момент 2,5 сотни строительных проектов. В текущем году введено в действие почти 9 десятков новых жилых комплексов общей площадью более 3 млн кв. метров. При этом на стадии права на строительство находятся объекты недвижимости общей площадью около 20 млн кв. метров.

Группа компаний «ПИК», реализовавшая в Москве наибольшее количество продаж, достигла показателя в 14 тысяч сделок, что составляет примерно пятую часть от общего числа. Доход девелопера исчисляется суммой в 100 млрд рублей, при этом 3/4 суммы компания заработала на сделках, реализованных в округах «старой» Москвы. По показателям, касающимся новых округов, Троицкого и Новомосковского, «ПИК» уступил пальму первенства другому девелоперу, реализовав чуть более 4 тысяч договоров против 6 тысяч, проведённых группой компаний «А101».

В общей структуре недвижимости сложились следующие показатели продаж. Доля помещений бизнес-класса зафиксирована на отметке около 20%, что в количественном выражении составило почти 13 тысяч сделок, а суммовом — 190 млрд рублей. Лидирующие позиции в этом сегменте по количеству заключённых сделок заняли две компании — «Пионер» и MR Group. Вторая также вышла в число передовиков по финансовым объёмам продаж, разделив пьедестал с компанией «Донстрой». На долю элитного жилья в столице России приходится около 4% рынка недвижимости. В структуре сделок в текущем году на дорогое жильё пришлось менее 0,5 процента. В общей сложности, в 2018 году в этом сегменте совокупный объём продаж составил почти 100 млрд рублей, средняя цена объекта достигла планки в 40 млн рублей.

Как подметили аналитики, востребованное элитное жильё спускается с «небес на землю». Пентхаусы и квартиры в многоэтажных домах центральной части Москвы уступают свои позиции таунхаусам и виллам. При этом различия между жильём класса «элит» и «премиум» с каждым годом стираются всё больше. Застройщики стали предлагать в премиальном секторе решения, ранее реализуемые только в элитной недвижимости. Отмечается, что квадратура объектов снижается, а её инновационное наполнение растёт.

В сфере элитного жилья лидирующие позиции занимают несколько застройщиков, уже зарекомендовавших себя с положительной стороны, новостройки которых пользуются высоким спросом. Лидеру по выручке в сегменте «элит» удалось реализовать объектов на сумму свыше 10 млрд рублей. Несмотря на прогнозируемое повышение стоимости квартир в 2018 году, цены существенно не выросли, их прибавка в среднем составила всего 3-4%.

Усиливающийся спрос на приобретение жилья, как считают эксперты, спровоцирован ростом ипотечных кредитов. В текущем году на московском рынке недвижимости был поставлен своеобразный рекорд — почти 55% объектов было продано в кредит, что на 10% выше в сравнении с показателями 2017 года. При этом рост количества ипотечных сделок наблюдается не только в бюджетных нишах, но и в сегменте элитной недвижимости. Общий объём ипотечного кредитования в Москве по статистике составил 3 млрд рублей.

По прогнозам, если ипотека в следующем году станет выше, тогда существенно пострадает ниша дешёвого жилья, ипотечные кредиты в продажах которой занимают ведущее место. Снижение реализации жилья в дешёвом секторе может серьёзно отразиться на показателях продаж в целом. Большинство москвичей максимально ориентировано на недорогую недвижимость и готово ради стоимости жертвовать другими показателями, в том числе теми, которые формируют инфраструктуру.

Как считают специалисты Urban Awards, предстоящий переход на проектное финансирование может стать дополнительным фактором риска. Даже сейчас, когда используется сторонний капитал для реализации проектов, доходность на рынке жилищного строительства достаточно низкая. А уж попытка привлечения самих покупателей для участия в обслуживании займов может полностью свести «на нет» размер продаж. При этом применение на практике проектного финансирования не гарантирует исчезновение такого понятия как «обманутые дольщики». Отсутствие доходов может привести к замораживанию строительства, а возможность блокировки банками средств на счетах до выполнения обязательств — к удорожанию стоимости строительства. Повышение стоимости, в свою очередь, отразится на цене жилья или объёмах доходов застройщиков.

Несмотря на такие прогнозы, представители строительных организаций считают, что чем скорее запустить новые законы в жизнь, тем быстрее к ним можно приспособиться. Девелоперы полагают, что оттягивание принятия закона до середины следующего года и попытки внести в него какие-либо изменения не сыграют особой роли, а могут только усугубить ситуацию.

В целом эксперты считают, что ключевым моментом в 2019 году на рынке недвижимости станет повышение стоимости ипотечных кредитов вследствие роста ставки Центробанка. Удорожание ипотеки несомненно вызовет рост цен на жильё и снижение в связи с этим покупательской активности. В свою очередь, снижение спроса заставит застройщиков отложить освоение новых площадок и заняться реализацией уже введённых в действие.

Аналитики отмечают, что средний возраст покупателей недвижимости снижается, поэтому застройщикам приходится начинать перестраиваться и ориентироваться на более молодую аудиторию будущих владельцев жилья, с их запросами и требованиями. Также эксперты резюмируют, что сегодня рынок недвижимости весьма неустойчив в соблюдении пропорций и балансов. Нарушить это хрупкое равновесие может любое неправильное решение. В 2019 году главной задачей девелоперов станет удержание и дальнейшее соблюдение сложившегося баланса. Несмотря на такое резюме, иностранные представители настроены более оптимистично, считая, что российский рынок недвижимости сегодня гораздо более привлекателен для инвесторов, чем европейский и американский.