07 января 2019

Склады внутри Москвы — перспективы и прогнозы строительства

Склады внутри Москвы — перспективы и прогнозы строительства

В условиях востребованности логистических центров и складских помещений, в центральной части Москвы наблюдается существенный дефицит этого вида недвижимости. На сегодня подавляющее большинство складов рассредоточено по окраинам столицы и за её чертой. Возросшее количество онлайн-покупок и растущая конкуренция в нише электронной коммерции предполагают быструю доставку заказов клиентам. В связи с этим отсутствие складских помещений в непосредственной близости от потребителя стало одной из насущных проблем столичной логистики. Однако, перспективы строительства складов внутри районов старой Москвы не столь радужны — ценник реализации таких задач может оказаться просто невыгодным.

Тем не менее по оценке исследователей рынка, в ближайшее десятилетие логистический рынок внутри МКАД будет активно развиваться, что обусловлено сложившейся конъюнктурой. По мере развития, число складов внутри Москвы увеличится примерно на треть. На данный момент совокупность логистических площадей в пределах МКАД составляет около 1,1 млн кв. м. В это число в немалом количестве входят морально и физически устаревшие строения, перепрофилированные из производственных объектов советского периода. В зданиях отсутствует необходимая кубатура для перемещения автоматизированных подъёмников и качественное оснащение системами противопожарной безопасности. Но даже такие помещения пользуются огромным спросом только лишь из-за их удачного месторасположения и возможности быстрой доставки товара до потребителя. Цена арендной ставки здесь не уступает комфортабельным складам А-класса, расположенным за кольцевой автодорогой.

Складской рынок центра столицы в целом заметно отстаёт от областной оснащённости логистическими складами. Так сложилось ввиду того, что крупные современные комплексы изначально строились именно за пределами города. Столичным арендаторам приходится довольствоваться изжившими себя постройками периода СССР. Добротных помещений, удовлетворяющих современным требованиям организации логистических процессов, в пределах Москвы находится не более 10 процентов от общего количества складов (1,1 млн кв. м), из них класса А — всего треть. В сравнении, в Подмосковье качественных складских площадей гораздо больше — свыше 15 млн. кв. м. Также в столице практически отсутствуют складские помещения «последней мили».

По статистике, в ушедшем году не было введено ни одного квадратного метра складов, расположенных внутри МКАД, а также на расстоянии нескольких километров от неё. В 2019 году ожидается возведение небольшого количества складских помещений в этой зоне — менее 10% от совокупного объёма нового строительства. Предполагается, что темпы роста должны увеличиваться, так как увеличения сети внутригородских логистических складов ждут транспортные компании, службы доставки, сетевые дистрибьюторы, продуктовые ритейлеры и другие участники данного сегмента рынка. При этом к новым объектам предъявляется ряд необходимых требований, таких как оснащение современным оборудованием. Эксперты

полагают, что оптимальным (наиболее рентабельным для арендаторов и наименее рискованным для девелоперов) будет строительство части складов в виде многофункциональных комплексов, ориентированных на разные группы товаров и условия их хранения и выдачи. Также востребованным станет строительство складов под конкретного заказчика и объектов малого формата.

По поводу конкретных цифр увеличения роста строительства складских помещений внутри Москвы и возле МКАД, мнения исследователей разошлись. Некоторые считают, что пустующие в этих зонах земельные участки станут перспективным местом для строительства складов, в связи с чем в течение нескольких лет прирост складских помещений в этой нише может вырасти на 20%. Другие полагают, что темпы роста будут как минимум в два раза ниже, и суперактивности в данном сегменте ожидать не придётся. Причина тому — весьма высокая стоимость земли в районе кольцевой дороги и возможность строительства на ней более прибыльных объектов. Таким образом, большинство склоняется к тому, что складское строительство внутри Москвы и в зоне МКАД будет носить скорее точечный, чем тотальный характер.

На данный момент, несмотря на востребованность складского строительства в Москве, существует ряд проблем и ограничений, связанных с девелопментом в данной нише. Это обусловлено получением разрешительных документов и проведением инвестиционной оценки, ограничением на передвижение грузовиков по городским улицам, необходимостью переделки большого количества инженерных сетей и т.д. Таким образом, строительство внутригородских логистических центров будет стоить на порядок выше, чем возведение аналогичных сооружений на областных землях. То есть скорость развития рынка в этом сегменте будет всецело зависеть от условий, по которым город будет предоставлять земельные участки.